观点地产网(8)

2009年9月17日香城随文45：这带泪的城市和带血的房价

我不知道我这个标题是否有哗众取宠的感觉。今天下午在做城市观察的扉页时候，我突然有种莫名的伤感。昨天在不经意间在媒体闹了个笑话，弄错一则土地信息，在这个信息混乱的年代，实在不是什么大事情，但问题的另一面是这个土地被我冠以新地王的假想。地王是没有了，但地王的单价确实实实在在存在的。 很多天前，我们的市场说了一句话，我们家庭6.5年可以买一套房子，算术很简单，家庭收入年6万，房价90平米39万。这套房子价格应该是建筑面积，换成套内面积大概是78平米，对于一个三口之家，大概也可以过得去了，紧凑点的三房也行。但我实在不知道市长的家庭收入6万元是怎么得来的，重庆2008年全市GDP5065亿（当然或许这中间还有很多被GDP），重庆人口2850万左右，人均GDP仅仅1.7万元。我不懂我们国家GDP和人均收入之间的关系，但想来普通家庭是很难达到这个6万元了，因为很简单，这差别太大了。 当然我们也姑且承认市场的收入合理性，但6.5年真的可以买套房子么？如果以39万房价做基础，以国家法定按揭成数计算，7成按揭，那么他应该贷款27万，以20年计算，他应该最少支付12万的利息，还有3%大修基金，1.5%税费，也就是说，这套房子，他为之付出的最终成本是53万。按照6万的年收入，这个家庭不吃不喝9年才能购买一套房子。当然光有房子还不能住，还的装修，少算点吧，每个平米500吧，又是4.5万，也就是他们家还得不吃不喝再挨一年，也就是10年呀。人从22岁工作到60岁退休，一共有38年，也就是你有25%的时间不吃不喝，你才能住这套房子，中间你不能失业，不能休息，不能生病，不能有任何意外，因为任何的意外都意味着你必须用更长的时间不吃不喝去供房子。 还是以这个家庭来计算，27万的贷款，20年按揭，每月月供款大概在1800元。加上物管费，水电费，大概2000元吧，一个家庭月可支配开支3000元，我不知道还能做什么？第一反映自己不能生病，第二反映，父母不能生病；第三结婚不能请客；第四结婚最好不要小孩；第五小孩不能读书。还有第六，第七，第八————！ 虽然那块土地是弄错了，但那块地的楼面价格却阴差阳错，一点不差，一块相对普通的地块，楼面成本2400，外加240配套人防费，也就是楼面成本2600，如果加上重庆市公布的平均建设成本1650，这块地成本就是4250，这还不加管理费，财务费，税费等等各种税费，最后一句，就是没有6000元建面，你能买到这个房子么？6000元呀，我们市长算的可是4300的价格！ 我实在不知道该怎样去计算房价了，因为房地产开发领域里面的行话就是重庆房价太低，被远远低估，低于贵阳，低于昆明，低于成都，我无语！ 在前段时间，分析地王以后，城市板块裂变的时候，我们就心有戚戚的感觉，我们的城市，拿什么来养活生活在这个城市里面的人们？城市功能到底是什么？城市是财富的魔方，城市是黄金的地窖，城市是什么？也许城市什么都是，处处灯红酒绿，处处欢歌笑语、处处歌舞升平。 我没有看过雅各布斯的【美国大城市的生与死】，但我看过芒福德的【城市发展史】，我看过人类学，看过战争史。任再大的风浪海啸，也没有时间的伟大魔力，兵马俑，在岁月的尘埃里，变得腐朽。伟大的拿破仑，狂妄的希特勒，英勇的斯大林，还有秦皇汉武唐宗宋祖一代天骄成吉思汗。 想起了巴菲特那两个注明的词汇：贪婪与恐惧。也许我有点不识时务。在歌舞升平中我总感到阴郁和恐惧。我们的城市也许在那天会把我们无情的抛弃。 你是否还觉得竹林七贤的荒谬可笑，你是否还会嘲笑陶渊明的小题大做。今天你感受的或许仅仅有一种，悲哀。在我们越来越感觉世界很小的时候，在任何一个新的稍微空气好点的景点，你都可以看到趋之若鹜的人群与一张张熟悉的笑脸，你也可以感受到我们如此的尴尬，以至于我们无处可逃。 这个世界不会有超人，没有人可以做到不吃不喝10天，当然也就没有人可以坚持不吃不喝10年，一套房子，比那座沉甸甸的山还要沉，还要高，还要巍峨。我不知道城市管理者们为什么还要热衷于去攀比那些恐怖的数字。生活的游戏，可以允许狼来了，因为你还可以坚持不跑最后一个而生存，而且大多数人都会生存，但海啸来了呢？覆巢之下安有完卵？

2009年9月11日中海地王：市场洗牌的典型性事件

上海地王昨天诞生了，全国地王昨天也诞生了，虽然今天上海地王没有超过重庆但年地王75亿，但70亿也将今年广渠门40亿地王一下甩在了大后方。这给人感觉，颇有点刘欢那句:大河向东流的感觉。   昨天接连接到重庆晨报与重庆晚报记者就同一个问题的看法：即8月发改委数据出来了，全国房价同比上涨幅度变大，重庆也是。问笔者对这个事件的看法。不过这几天重庆各大媒体对市场的走势纷纷用了一组标题，重庆房价连续三个月下跌，8月成交均价4100元每平方米。   还有个现象与问题，即地产股在从最高峰到昨天，股价差不多都下去25%以上，以幅度最大的招商下降幅度达到40%。   上述这些现象混乱而复杂，你该做怎样的解读：   1、关于地王：   中海本次地王出手时间与07年出手时间相对教一致，即都在市场热度高热的晚期出现。且都以市场不可想象的天量资金出现。为什么？因为没在A股市场登陆，笔者没有查到中海背后的股权关系。但最近出现的地王分别为保利与中海，这两个国字头企业，不能不引起市场反思。   从08年到09年土地市场行情来看，现阶段到了整个市场洗牌的关键期，以重庆市为例，08.4—09.5月，市场一共只释放了550万方的土地，但同期市场却消化了1600万方的存量，这个背景下，大量的中小公司面粉积聚短缺，到了非拿地不可的状态。否则他们将被迫退出市场。这是我们理解本论为什么地王频出，为什么国字头企业置市场舆论不屑一顾的深层次原因。地产行业到了关键的洗牌阶段，也就是如果关键企业能够在这个阶段垄断土地市场，那么大量中小企业将在本阶段内土地断档，存货断档，彻底退出市场将不可避免。   其二是为什么地方政府在这个敏感时期，推出地王地块，当然第一是基于地方财政的吃紧，第二呢？仅仅是财政吃紧么？我们不这么认为。按照经济学原理与消费学角度来看，最大化竞争，往往会获得最大的市场溢价，有个卖房子经验的销售人员都知道，小户型价格一定会比大户型价格更高。土地市场其实也是一个道理，将地王分割成N块小块土地以后，地方政府将有可能获得更多的土地收入，但为什么地方政府还是要冒这个具有舆论风险，而不具有经济高收入的决策呢？在中国，资本政治化是你不得不面对的一个残酷现实。利益的相互钳制，是我们对本轮地王最简单而直接的认识。   3、地王一定等于高房价？   中海重庆地王故事正在上演，结果是什么呢？几乎以土地价格进行首期销售，迫于公司生存压力以及财务表表必须要公布，今年开出别墅，但别墅一开，也就意味着重庆地王，永远亏损，永远。   重庆地王亮相的还有恒大，恒大首期价格按照市场正常的解释，当然也就一个字亏，不过股东通常在给股民编故事的时候都会用战略性亏的这个理由，也就是明天市场价格要高涨，只要我们今天活过来，那明天我们一定可以赚钱，市场真有那么简单么？   在看到国营企业强大的时候，笔者也看到了国营资本的无知与愚蠢（当然仅就经济行为与决策来说,不包含其中的政治因素）。真正左右市场的是消费者，不是供应者，这个简单道理，两三年之后地王们会有非常深刻的体验。     2、关于价格上涨的问题   昨天发改委的数据公布出来了，房价同比上涨幅度加大。第一选择在地王出来这天公布，这中间是否有某种巧合，还是有某种必然？ [...]