观点地产网(32)

2009年4月21日悲观的经济增长—透析第一季度经济增长数据

　　 今年一季度中国经济增长是靠货币推动的经济增长，而非靠实体增长推动的经济增长。
　　6.1%，一个意料之中的经济增长，今天上午统计局公布了中国一季度经济增长的数据，股市对今天经济增长的反应是中盘大幅度震荡，尾盘平稳收盘。说明资本市场对于这个经济增长的数据持两种不同的态度，但最终市场选择了相对乐观接受这个数据。

2009年4月21日容磁咨询：3月重庆房地产市场交易情况

　　3月份我市商品房交易量急剧攀升，3月份一共成交商品房23625套，较2月份增加34%，成交建筑面积212万平方米，较上月增加30%，比去年同 期增加154%；成交金额79.7亿元，较上月增加33%，建面成交均价3756元/平方米，较上月上涨了2%，比去年同期降低9%。其中成交面积位居 05年以来单月成交量第四位。
　　

2009年4月16日重庆房地产市场发展机遇与前景透析

容磁.地产行业观察14期（2009.02）期专题 从 08 年城市空间规划报告与人口发展报告看 重庆房地产市场发展机遇与前景透析 （一）城市空间规划报告解读   重庆市规划局本月公布了2008年度重庆城市空间发展报告，报告里面有几个内容值得我们关注： 2008 年主城区现状建成区面积为443.6平方公里，比2007年建成区面积增加21.21平方公里，增长5.02%。 从各区分布情况看，北部新区用地规模最大，约4.19平方公里；沙坪坝区、渝北区、巴南区次之，分别为3.25平方公里、3.11平方公里和2.66平方公里；南岸区、九龙坡区、江北区用地面积分别为2.09平方公里、2.03平方公里、2平方公里；北碚区、大渡口区、高新区、经开区和渝中区用地较少，共计约2.13平方公里。 “城市向北拓展态势明显，工业用地拓展势头放缓”报告并对2009年城市空间发展提出了自己的预测：“ 城市空间拓展速度将进一步放缓，城市空间向北拓展的趋势依然明显，城市空间西进速度将大于东扩”。   报告上还有一些必要的数据，值得房地产行业进行思考。空间报告发展报告可以让一个城市的脚步显得很清晰。同为城市副中心，大学城前进的步伐已经大大超越了茶园（中心地区西永组团2007年核发总建筑面积271.77万平方米，2008年核发259.27万平方米，这与以茶园为中心的东部2007年核发总建筑面积102.3万平方米，2008年核发62.15万平方米相比，差距进一步拉大），意味着城市价值差距上，西永给茶园已经拉开了距离；第二个问题，城市重心北移后，北部区域城市发展已经大大超越南部城区，而这个报告还是在保税港区与两江新区规划出来之前。随着这两个规划方案出台以后，北部城区用地密度和强度都要加大，因此城市发展趋势更加明显。   基于以上解读，我们对于重庆市开发商的建议是：尽量选择在北部城区和西部城区开发，一是城市空间拓展速度不仅仅是开发商进驻速度，也包括城市公共配套速度，房地产开发最好能够与城市拓展方向保持一致，这样可以最大程度享受区域价值提升以及减少城市基础设施投入。 [...]

2009年4月15日两会后全国房地产市场走势

两会后全国房地产市场走势   一、两会以及两会期间房地产与房地产相关政策表述 关于房地产，在两会以及两会期间直接涉及到的条款有如下内容： 1、对中国住房改革指导思想表述由：居者有其屋改为住有所居。 2、政府将花三年时间解决750万人的居住困难问题。 3、政府将在2009年投入430亿兴建廉租房改善城中村等保障性用房 4、经济适用房原则上不超过50平米套内。 5、大学生就业后可享受公共租赁用房。 6、有条件放松二套房贷。 7、房屋国土证70年后或有条件延期。 8、经济适用房各地采取因地制宜性质进行处理。   与房地产有相关，但不是直接关系的政策表述条款有： 1、新能源及节能环保、生物医药、第三代移动通讯、三网融合、现代物流、信息咨询、软件和创意产业、文化娱乐、体育健身等十个产业振兴规划通过。 2、执行宽松的货币政策。   二、2009年宏观经济环境 1、世界经济环境 世界经济在2009年持续恶化。美国房地产危机持续加重，金融系统危机更加严重，实体经济遭受严重创伤，三大汽车公司同时进入危险状态。美联储利率下调到0.25%，PMI一直在40以下徘徊，失业率不断创新高，奥巴马政府宣布大规模的政府救市，美国财政赤字不断创新高，美国外贸逆差不断加剧。美国经济短期复苏十分困难。   金融危机迅速传导到欧洲，欧洲各国普遍下调利率到最低水平，欧元升值剧烈，欧洲贸易逆差加大，失业率创新高。东欧经济遭受重创，并危及到社会的安定。   整个世界经济环境在2009年第一个季度呈现出继续恶化的局面。   2、中国宏观经济形式： 中国外贸下跌幅度很大，进出口都呈现出巨大的下跌趋势。中国消费市场平稳运行，但消费拉动进展缓慢，家电下乡等政策遇到执行困难；中国政府投资与基础设施投资稳步推进，但工业投资逐步下降，具体体现在外资利用下降幅度相对较大。 [...]

2009年4月12日西三角—重庆城市发展最后的概念

容磁.重庆城市观察14期（2009.02）期专题 西三角—重庆城市发展最后的概念 先抛开这个方案的可执行性来说，这个概念本身对重庆城市发展无疑是具有震撼意义的，从人文学科来看，重庆终于第一次跳出四川来看自身的发展。摆脱与成都对立与合作的二元关系来看待川渝经济发展。这至少表明重庆城市独立性思维终于发生了一次质的飞跃。   初次听到这个概念，让笔者有一种振奋的感觉。如果重庆要成为西部中心城市，眼光肯定不能老停留在川渝概念上，重庆需要站在更高的角度和层面看待经济的发展和城市的发展。西部是12个省市，而不是川渝两个行政区，从这个角度来说，笔者认为这个提案本身的价值是无比巨大的。   要成为中心城市，重庆城市首先必须要能担当大任，站在自己的高度来看待自己与西部其他行政区域的关系，只有站在这个角度来看待城市的发展，我们才能对城市发展自身的优势与劣势有个清醒的认识，同时也才能认识到资源配置的合理方式和手段。   探讨西三角成立的前景，得首先要看这三个城市自身的意愿，作为发起城市的重庆无疑具有强烈而肯定的愿望；西安也会是这个方案的热烈拥护者，一方面西安如果目前推动西三角经济区的话，可以获得与重庆成都相应的政策优势；其次因为西安与成都重庆又有相对较远的区域关系，经济还能保持相对独立性，经济自主弹性非常强烈，因此西三角对于西安来说，完全属于锦上添花的美事，无疑会大力支持并推动西三角的成立；中间相对比较尴尬的是成都市，一则成都经济相比于重庆来说，在伯仲之间，在成渝经济区的概念下，依托四川行政区域资源集中优势，成都还可以与重庆进行比拼，并具有在恰当的历史时机改变城市地位的可能；其次是如果西安加入西三角经济圈，重庆就具有甩开成都而单独谋求政策优势的可能，成都增加了谋求优势政策对手的可能，又会让成都感受到在原来成渝经济圈中相对重要的话语权被剥夺的可能性。因此成都在这个政策上，估计会视中央政府对这个西三角的推动力度以及给予政策的优惠程度而做出反映。   分析完三个城市意愿以后，还要看中央政府如何看待这个西三角概念，是否有必要为西三角而再次给予重庆政治的政策的优待。这要从西三角对中国经济的现实意义来看。从战略层面来看，重庆被定位西部中心城市得到本届中央政府完全肯定，虽然314定位和温总理定位略有差异，但是根本点是一致的，给予重庆直辖市相匹配的城市定位和地位。在中国城市地位第一个反映就是地方行政长官的政治地位，如果中央政府坚定支持重庆成为西部中心城市的话，那么今后任何一届重庆市委市府行政官员的政治级别将高于周边同等省份。否则那么重庆西部中心城市定位就面临着概念上成立的可能。   中国经济东西部二元矛盾并没有得到突出解决。目前的经济危机实际也给中央政府调整东西部经济差距提供了机会，东部地区产业升级同时必然带来产业的转移，如果西部能够抓住这次机遇，和东部区域形成前店后厂的关系，那么中国将在世界经济竞争中，继续享有成本优势，同时还可以享受产业转移后形成的资本技术优势，推动中国经济的良性发展。   而目前西部经济发展不起来的主要原因有几个方面：一是城市体系不合理，甚至大型城市数量超过中等城市数量，与之相适应的就是基础设施与资源配置的不合理；其次是交通条件恶劣，因为西部地区地势复杂，交通条件改善难度极大，加上距离遥远，因此城市与城市之间聚合效应较小，这大大阻碍了西部民营经济的发展，造成西部经济成了国营大型企业一支独大的局面，这种国营经济下的寡头市场不利于市场效应的最大化；其三是西部缺乏科技人文与历史优势，西部地区农耕经济特征更明显，商业意识形态不发达，人口流动性差，区域意识相对比较封闭，商业氛围落后，创业精神缺乏。   中央政府要推动西部经济发展，能够做的就是改善西部地区基础设施条件和道路交通条件，改变城市结构，推动城市结构合理有序化，形成城市结构的合理梯度。从这个角度来说，西三角概念可以为国家提供基础设施提供机遇，中央政府可以再次规划基础设施建设，为对付本轮经济危机提供持续的时间概念，从而谋求得更长久的对抗经济风险的策略。如果以上分析成立，中央政府或许将大力支持和推动西三角成立。 [...]