观点地产网(13)

2009年8月20日物业税——政府财政转型的试水闸

容磁.宏观经济观察19期（2009.07）专题 物业税——政府财政转型的试水闸 国家税务总局人士在近期公开表态，将在2010年出台物业税可操作提案。前不久，深圳市市长公开辟谣，深圳市不会率先开征物业税，并将截留的税费留作地方政府支配。两个看似不太相关的信息，却透露出中国政府改革的思路和方向。 在社会诟病地方政府速度饥渴型发展方式，以及对土地财政的贪婪与依赖。依赖于中国高速的经济增长，以及城市化的福利，地方政府在融资手段上唯一可行且有效的方式就是土地财政。随着城市扩大，土地价值将被自然提升，且在这个阶段，群众对城市资产贪婪性占有，房地产成为整个社会经济发展主流。因此地方政府可以依靠大规模对土地资产的出售，获取政府发展与日常运营的费用。 但正如太阳总有落坡的时候，城市化也不可能无限度的发展，且在中国反常城市化背景下，对城市支撑因素的透支，总会让地方政府对每一年的收入感到担忧，地方政府不得不为财政而进行某种市场竞争主体才做的营销。但对于掌握了经济决定话语权的地方政府任何一个营销，不仅违背的市场规律，更有可能违背经济伦理，今年6、7月份国资参与铸就的地王频出，最终伤害的将不仅仅是市场本身，对地方政府的诚信与道德伦理的伤害将更加严重。 在现有税收理论体系下，不足以支撑现有政府的日常运行，更别说经济发展。这或许才是当前中央政府所需解决的重大问题。如何让地方政府保有足量与稳定的税收体系，或许才是制止或纠正目前这种滥用依赖土地财政的问题。站在这个角度来说，与其说地方政府为了房地产行业的规范而征收物业税，还不如说是为了地方政府不再“卯吃寅粮”的地方财政或者中央政府自身财政困难而作出的调整。 作为征税的主要对象，以及地方政府主要的财政收入来源，如何确定一个满足地方政府财政开支，同时又能为社会大众广泛接受的税收方案就是一个极为敏感的事情。作为经营实体来说，要扩大收入只有两个渠道，一是量的增加，二是价格的增加。如果量存在极大潜能的情况下，经营者通常会考虑放低价格门槛。在这里我们的解释就是如果中央政府与地方政府财政资金需求总量恒定，税收征收方式就会出现两种变化：一是考虑到房地产市场未来还有较大的空间，那么中央政府会考虑适度较低的税率来启动税收，因为过高的税率会损害后续市场的扩张，其次是过高的税率会遭到民意的强烈反对；而如果中央政府认为房地产市场已经达到一个高度的时候，未来增量市场潜力有限，那么为了保证恒定收入，会倾向于高税率的税收政策。 房地产市场上过高的房价，已经引起了社会诸多民怨。因此政府在税率设置上，第二个主要任务就是考虑到社会公平问题，基于中国基尼系数的畸形偏高，物业税也会成为中央政府调整贫富分化的一个重要工具。从这个角度来说，我们认为物业税总的征收方式会采取类似于个人所得税的累进税制进行征收。在征收的具体方式上，考虑到从价与从量的差别对于社会民怨的平抑，从量将是一个基本尺度问题，这也就意味着物业税将有可能从某个基本尺度开始起征，比如人均面积在好多区间执行好多的税率，达到某个区间以后，再执行另外一个税率。但从量征收也会引发一个社会公平与税率制度不合理的问题，就是高低房价征收统一税率反而会加剧贫富差距，因为有钱人的房子，大多位于城市中心区域或者是城市高价值区域，而普通中低层居民则位于城市郊区，因此从价征收将不可避免。从以上角度分析，我们认为税务总局对物业税的征收方案将是一个综合量价关系的征收方式。 参考美国政府税收方式以及对经济运行的影响，中央政府会在很大程度上借鉴和平衡。在税收预期收入相对较为恒定的情况下，地方政府土地财政动机会大大降低。与此同时中国各地基础设施建设已经基本完善，大规模的土地财政带来的资金用途也缺乏响应空间。在这种社会背景下，再次理解物业税对房地产行业的影响，会更加有效。 因为物业税是我国第一次征收，征收初期由于技术或民意的氛围，试行期间获得大规模税收收入难度较大，而各地基础设施建设尚处于建设过程中，地方政府对资金需求量相对较大。但物业税短期内将很难筹集到地方政府合理或者满意的阶段，因此地方政府会在一个时期内实行双向财政依赖的情况，即一方面加强物业税征收的技术完善与民意引导，另一方面依然积极引导土地市场的有效发展与放量，以此来平衡地方政府的财政局面。 按照此种理解方式，我们对房地产行业发展理解为：物业税出台以后，房地产行业依靠速度制胜的局面将大大减轻，各个开发公司都将考虑在有限土地上的更高产出，规模不再是赢得市场的最为重要的途径。而地方政府为了保证物业税的平稳过度，也会适度抑制土地市场的放量，为从价征收做适当铺垫。 基于此，我们对物业税征收，从供应角度对政府和市场的双向理解中，物业税征收体系过程中，中央政府与地方政府具有很强烈的保价趋势。而所有相关行业调控管理都会沿着这个方向去执行和实施。