观点地产网(6)

2009年3月10日3月地产，路向何方？

容磁.地产行业观察13期（2009.01）期专题 3 月地产，路向何方？      忽如一夜春风来，千树万树梨花开。这是二月地产真实写照。一时之间绕巷春风戏山城，欢歌笑语动地产。2月的重庆地产，天天暖意融融，春光明媚。似有千言万语，也无法描绘这喜悦的心情。   谁都在寻找一个理由，都又都找不出一个恰当的理由来形容这春天的暖阳。喜笑颜开享受着这春天暖阳的人，禁不住哼起小曲，提着凳子在草坪上享受日光；却也有惶恐的趁着晴天狂筑家底。广州的朋友说，楼市回暖了；北京朋友说，楼市回暖了；成都的朋友还是说，楼市回暖了。可隆鑫的一个伪“松山会议‘将喜悦的人彻底打蒙，接着是庆隆南山项目跟风；广州的朋友说，某个当地非常著名的公司出货跑路。昨天晚上有朋友问，一月楼市数据和上周数据：一月楼市楼市数据比较符合我们预期，成交量为84万方，成交均价：3934元没平方米，不好也不错，上周的成绩呢：36.64万方成交量，3425元的成交价格，有点出乎我们的想象。 面对2月喜悦的成交量，乐观的人说量起来，价格就会上涨，简单的理由是价格是在购买者竞争中推动上涨；悲观的人则说这是楼市最后的疯狂，在经济生态链条断裂以后，实在找不到楼市上行的支撑。而对于数据，我们的数据，一向总是悲观的显示：我们统计数据总是显得那么悲观。我们完全依照重庆市国土房管局公布数据整理出来的数据显得有些大相径庭：截止2008年12月31日，重庆市有存量房屋2241万方（同期搜房公布数据为1490万方），2008年全年成交量为：1253万方，全年预售许可证放量为：1924万方，08年系能存量670万方。这也就意味着，如果按照现有消化速度，重庆会有1.5—2年时间去消化已经建设好的存量房屋。这个数据还没有包含已经开工但是没有拿到预售许可证的数据，按照拿预售许可证平均工期4个月计算，按照去年预售许可证平均成交量计算，2008年重庆楼市还有600万方已经动工，但是没有拿到预售许可证的在建存量房屋。也就是说，在2008年，重庆楼市新增存量总面积达到1270万方，存量给消化量的比例为：1：1.这是个巨大而恐怖的数据。这也是个相当悲哀的数据。而一月楼市较之于2008年12月的125万方，下跌了30%，当然可以肯定的是2月的成交量将大幅度超过1月，当然同样肯定的是，2月的价格也将大大低于1月份。市场似还是处于一种僵持状态。   而对于即将到来的三月，依然会持续暖意逼人的艳阳，还是转向寒冷的冬天。2月的全球资本市场一片狼藉，独牛年的中国股市牛气冲天。中国股市是否是会百花凋敝中一枝独秀屹立世界，还是暂时坚挺终归要追随潮流。古谚是人在上坡路的时候，一定要想到自己走下坡路的时候，然而经历了一个整年的寒冬的人们，太不愿意去将春光消耗在这恼人的想象当中。   我们的经济看到春天了么，简单的分析中国经济结构，我们就没办法去乐观。在经济增长的三驾马车中，一月的进出口市场大幅度下跌，进口下跌42%，出口下跌17%；二月数据会转向么？看起来很难，也就是我们要平衡去年的数据，都需要付出巨大的努力。其次是投资，简单估算中央政府4万亿，今年会落实2万亿，然而因为房地产行业下行带来的投资减少幅度，以及引进外资下滑幅度至少会冲抵1万亿的投入，剩余一万亿，按照5的货币乘数效应，能够产生出5万亿的财富。还有就是消费，至少去年的数据已经很清晰的显示出来，消费会随着投资的下降而呈现出相同的走势。我们无法准确的界定，这反复冲抵后中国经济今年是否会触底。按照经济学原理来解释的话，当行业利润率趋于副值的时候，资本宁愿呆在银行里。   如果经济没有复苏，楼市是否会一枝独秀，这又是我们必须回答的一个问题，对于这点，我们倒是比较肯定，不会。在投资减少的情况下，就业机会会更加少，因此就业问题会是一个严重的问题，一旦没有就业机会，人们不能天天乐呵呵的到茶楼酒肆去莺歌燕舞。因此总会悲观叹气，脾气不好，怨天尤人。这个时候如果幻想他们还会加大投资买房，可能不太现实。当然经济运行会是一个相对漫长过程，趋势不会用一天时间给你进行全部演绎。   因此我们认为过热的二月可能会消耗掉3月的激情，三月的楼市将回归到他正常的趋势中去，我们预计3月楼市成交量将恢复到100—130万方这个区间去，而价格将较之于2月有个短暂的企稳。