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容磁.地产行业观察19期（2009.07）专题   2010年西部房地产市场风险大过东部地产市场   在上期和本期观察里，我们注意到两个显著的事实，就是今年与西部经济具有相同速度的是房地产市场投资增长率。与之伴随的是东部市场房地产投资的低增长率。但在今年全国房地产市场运行过程中，东部区域销售量的反弹大大超过西部市场。福州房地产市场1—6月销量相当于08年的326%，上海今年上半年一手房成交量为880万方，相当于去年907万方的97%；昭通上半年成交量同比上涨115%，超过08年全年成交量。西部重庆市场今年上半年成交914万方，相当于去年590万方，增长幅度为55%。而从存量市场来看，西部市场累积存量略有增加（部分市场少量减少），而东部市场存量同比大幅度下降，直接的原因表现为两方面：一是今年东部市场反弹幅度超过西部市场；二是东部房地产投资幅度大幅度低于西部市场。   在市场流行的观点是东部市场因为价格的高企，形成了高风险，这个论点被万科以及各主流地产公司认同，并得到严格执行，以万科在二线城市大幅度拿地的市场表现为特征；但另一方面，金地等少数民营公司仍然将重兵囤于一线城市，参与上海北京等地块的争夺。对市场风险的不同解读，导致了企业决策的差异。   认为东部风险较高的原因主要基于两点：一是价格较高，二是东部市场弹性过大，节奏更难把握与控制，今年东部市场反弹有好厉害，则说明去年东部市场萎缩程度有好深，商品房的成交弹性同时也反映了一个问题，即东部城市化达到较高程度以后，刚性需求大幅度减少，投资型需求支撑或者主导楼市。而投资市场是与整个宏观经济基本面有着更为直接而深刻的联系。如果预期经济不好，投资型需求萎缩，东部市场需求量将大幅度萎缩，如果供应过剩，加上成本存货单位成本过高，对于一个以资本密集型，现金流为核心支撑的房地产开发企业，无疑是不可承受的巨大风险。与此同时，认为西部市场风险相对较低的原因主要基于以下：西部城市化还处于上升过程中，随着国家产业转移，西部城市化还有一个快速上升过程，城市化所形成的需求量将得到持续稳定的增长；理由二是西部市场价格相对较低，成本也较低，存货风险压力与风险相对较小。   基于对存量与成交弹性与今年房地产市场的投资增长幅度的监测，我们的观点则恰恰相反，在未来1—3年时间内，西部房地产市场风险将大大高于东部市场。   首先是东部市场巨大的震荡，无疑一次良好的市场经济教育课程，清楚的告诉企业，市场有风险，市场容量为有限容量。因此尽管今年东部市场呈现出典型V型成交反转，但东部市场投资并没有呈现出与之类同的V型反转。土地市场特征除少数个别城市以外，东部城市并没有出现大面积井喷现象，从土地市场，新增开工量的增加来说，东部市场今年都滞后于成交市场，这或许将导致东部市场在今后一直处于动态平衡过程中。供需结构差在一个合理的范围内摆动。导致市场的震荡幅度和频率减轻，形成良性市场。   西部房地产市场处于相对启动较晚的时间，西部市场高点并没出现在2007年，而是出现在2008年，以重庆市场为例，尽管2007年成交量达到顶点，但重庆价格顶点则是在2008年6月才达到的，而后进入微调整阶段。而与重庆比，更为次级的城市滞后时间更长，西部市场真正波动时间并没有超过半年时间，就遇上今年信贷扩张形成今年房地产市场的V型反转，因此市场去库存化时间并不长，市场出清并不充分，就遇上今年信贷刺激形成的大扩张。因此西部房地产市场在过程中，只存在轻微波动，并没有出现震荡的局面。这种情况下，市场并没有给房地产市场以风险教育，因此今年西部房地产市场投资呈现出积聚的高位扩张状态，当然相比于东部城市经济多点开花而言，房地产市场对于西部经济提振作用与效果更为明显。因此用房地产投资来带动经济复苏，对于西部市场更重要。因此09年西部房地产投资市场呈现出超高的反弹。   这中间还有一个城市化的顶点区间问题，西部房地产市场滞后于东部市场，也与城市化过程密切相关，但西部城市与东部最大的差异在于人口分散程度很高，西部城市群总特征是大城市多，中型城市缺，小城市众多。这也反映出西部经济特征与城市化特征，即西部现在的城市化都集中在大城市当中，房地产市场也集中体现在大城市上面。因此西部大城市的城市化并不低。重庆一小时经济圈的城镇化率为62.5%，成都达到65%，因此尽管为西部城市，但西部大城市的城市化率已经几乎达到饱和。问题的另一个方面，随着经济危机的持续，以及资本泡沫的扩张，制造业系统的生存环境进一步恶化，制造业萎缩带来的城市对人口吸附功能的减弱，对西部大城市城市化将会产生严重制约。   基于上述分析，我们认为西部市场因为2008年市场震荡幅度过低，市场并没有达到出清的地步，累积存货上升，而在09年信贷扩张的基础上，房地产投资以更加巨大的速度增长，这势必造成以后年份存货压力加大，市场出清难度加大，造成严重的供过于求的局面。而东部市场在07年高位扩张以后，08年市场震荡与调整更为充分，市场供应主体逐渐理性，市场出清也较为彻底，加上今年尽管市场高位运行，但市场扩张并不充分。我们认为东部市场因为震荡幅度较深，市场理性恢复也教充分，市场将在较长一段时间内保持低度弹性变化。形成较为良性市场。而西部市场因为供应的持续增加，需求的瓶颈会在较长时间内出现供过于求的局面。累积导致市场风险加大。至于价格压力，我们的观点，房地产市场最终会与当地的GDP与人均收入水平进行挂钩，从这两个数据与房地产比值来看，西部市场与东部市场的比照中，并不具有显著优势。   如果以上推理均成立，我们的观点刚好与市场上通行的观点相反：西部市场风险大于东部市场，二线市场风险大于一线城市。

2009年9月1日香城评论51：地王之后，重庆地产向南

（一）前言 已经很久没有触碰地产技术话题了。重庆地产因为大腕们加盟而变得越来越简单，可供探索和争议性话题越来越少。在规划，建筑，户型、营销日趋成熟的今天，地产开始变得越来越单调。   今年保利地王出来之后，也就意味着重庆地产市场格局的巨大变迁，保利只是一根导火索，从城市价值上，江北开始全面超越渝中区，随后跟进的两宗江北（一块在新牌坊）地块，意味着江北已经彻底颠覆渝中区的中心地位。当然不排除渝中区还会有地块价格高过江北地王，但渝中区整体的没落，实际上以无法避免和更改。   对于地产市场，其实这个还不是最明显的话题，最明显的莫过于渝南大道10公里为中心的组团区域热销，以及以融汇半岛为龙头的李家沱组团热销，才是这个城市地产真正的变局。原因很简单，重庆今年上半年销量同比去年增幅大概在50%左右，但这个板块的增幅纷纷超过100%，融汇半岛甚至超过了200%。而反过来作为北部区域，销量增幅远远低于全市平均水平。原因是多种多样的。   选择是一种现象，还是一种趋势，需要我们站在更宏观，更长远的趋势去看待。   （二）、城市北部化以后，城北的出路与方向   城市向北，在规划意义上那是很多年前的事情了，不过官方的规划如果没有舆论与市场的推动，其反映速度和力量要小很多。因此李战洪2004年在奥园的振臂一呼，因切中了城市发展的脉搏而迅速沸腾整个城市。由此我们得出另外一个结论，大盘，重要的不是产品细节，而是切中城市的脉搏。   与此同时，八大金刚闹金开，北部从此进入地产繁荣时代。繁荣的结果是在04—07年，整个城市几乎职能听到北部市场的声音，相对于北部的红日高升，其他区域只能用闪烁的繁星来进行描述。最好的开发商在这，最大的开发商在这，最贵的房子在这，最好的房子在这。全市其他区域，在耀眼的北部之下，只能心有不甘的屈做绿叶。   北部的崛起，反过来也可以说是重庆的崛起，集全重庆力量让北部迅速升级。北部自身客户的拥戴，沙区，南坪，九龙坡，甚至大渡口区域客群蜂拥而至，以及涪陵，垫江，长寿等区县客户的进驻，让北部地产迅速繁荣。   如果说中国城市化特征是资产城市化快过人口城市化的话，那么北部这个特征更为明显，北部崛起迅速席卷了重庆大部分资产并在此区间沉淀。因此也反过来造成了资产价格的节节高涨，2004年以前，除开渝中区房价能一枝独秀以外，其余4区中，基本是保持着某种均衡，沙区甚至略占一定的优势，但今天北部城区的房价已经可以轻松的甩开其他区域20—30%。   中国经济在寻求出路，对于今天北部资产价格异常高企以后，城市也在进行着反思。只是反思并没有上升到一种意识层面或者形成一种舆论声音，但市场已经开始有所行动。基于中国城市发展过程中，资本继续积累和沉淀过程中的短期和短视，北部城市发展已经开始暴露出即有的缺陷，一是城市公共配套设施过于集中于观音桥区域；二是城市商业设施过度集中于观音桥区域。北部城区除观音桥以外，将很难再形成第二个组团性质的商业中心。与经济学谷物原理相反的是巨人之死，则是越来越大的巨人自身肌体供应与分配系统紊乱而走向死亡。雪球越滚越大，但当大道自身无法前进的时候，也就意味着故事的结束。   伴随着观音桥商圈的繁荣，北部资产价格各项指标出现了大幅度上涨，资产自身价格，资产租赁价格，居民生活居住成本，交通成本，出行时间等等。这在单中心城市中，并不足以导致区域中心价值受到威胁，但重庆独特的地理环境与城市组团特征。会让这一切优势在劣势之间走钢丝。   高企的资产价格，对于北部城市居民提出的第一个问题，选择繁华还是选择资产价格与生活压力相对较小的其他区域。用一个什么样的收入，一份什么样的工作，才可以支撑你在北部城市居住生活的基本舒适度和满意度。   北部城市要回答的则是，什么样的产业，才能给予本区域居民基本的生活舒适度与满意度？   （三）、城市基础设施改善以后，板块价值变异 [...]