观点地产网(11)

2009年8月25日2009年房地产市场V型反转与刚性需求无关

容磁.地产行业观察19期（2009.07）专题 2009年房地产市场V型反转与刚性需求无关 据厦门市国土房产局统计，今年1至6月厦门商品住宅销售量为227万平方米，与去年同期相比增长326.38%。2007年1—6月商品住宅销售量为：240万平米如果我们。如果我们以08年基数为1，那么厦门房地产市场弹性比为：3.45：1：3.26. 这是个极端的例子，在我给朋友找数据的时候，朋友就一再强调厦门这个城市的特殊性，因此笔者搜索了重庆，北京，上海等三个城市2007、2008、2009年上半年成交数据进行对比。重庆2007年1—6月成交量为：792万方；2008年1—6月成交量为：590万方，2009年1—6月为914万方。以08年为基数1的话，重庆房地产市场弹性比为：1.34：1：1.55.这也是两个极端的城市，我们称前者为超弹性城市，后者为低弹性城市。 我们研究商品房的弹性，目的仅仅要对当前房地产市场需求结构进行一种剖析。支撑中国房地产市场运行的需求到底是什么？刚性需求是否成立，以及随之而来的中央政府的福利用房市场是否成立，都有可能在这得到解释。 房地产市场需求可以理解为三大类需求：居住需求：一次置业刚性需求，重复置业自住需求；储蓄需求，头买的核心目的是是持有，投资用于出租在紧急情况下套利出售；投资型需求：短期套利，或者中期套利，购买的核心目的是为了销售。我们在分析需求市场弹性的时候，会对各类需求进行具体分析。 首次置业刚性需求，原则上被我们称呼为非弹性需求，这类需求主要也就是我们通常所说的人口红利中的结婚，成家立业，以及城市化过程中，新增居民的置业需求。因为整个社会大系统的稳定性，这类需求可能会在年份上有微小的差异，但需求总体而言，呈现出一个固定数据的特征。这也是构成房地产市场需求基数的第一大要素。其次是重复置业居住需求，这类我们称呼为改善性刚性需求，改善性刚性需求也分为两个方面：一是功能增加型改善性需求，这是家庭的升级换代而出现的改善性需求，主要为家庭人口的增加，表现为小孩的出生所形成的房屋需求，这类需求虽然会因为经济因素表现出一定的弹性，但在经济正常运行过程中，往往表现为非弹性。其次为舒适度改善性需求：主要表现为现有居住，功能已经满足整个居住环境，但舒适度不够，表现为小区环境不好，区位地段不好，户型自身缺陷等。这类需求通常表现出较大的弹性，在预期经济景气的情况下，呈现出较高的需求，而在预期经济不景气的情况下，需求会呈现出大幅度的收缩。 其次是储蓄类投资需求，购买者基本观念是闲钱投资，分享城市发展过程中的资本价格上涨。投资者一是缺乏大额资金操作，往往表现为城市普通市民的一种经常性投资，其心里预期是养老或者为今后生活中失业以及其他意外开支做铺垫。因其储蓄功能，投资者往往倾向于更少贷款，更多自付款，因此他和储蓄具有替代性效应。这类需求往往会随着居民收入增长而呈现出增长，但总体需求也表现出较低的弹性，因为在中国特有的社会结构中，普通居民收入增长率基本与GDP持平，而房价上涨幅度又高于普通居民收入增长幅度。 三是投资型需求，这类需求购买的核心目的是就是出售。从这个角度来说，此类需求的金融杠杆效应依赖性最强，这类需求也常常与股市，房价的上下行有着密切的关联。因购买目的是出售，所以购买者往往愿意以较少的资本去撬动整笔交易。因此金融环境的宽松与否，直接决定了这个市场的需求弹性（这里的金融环境不仅仅指银行贷款环境，还包括民间融资，第三方融资，以及利率市场的水平），因此在信贷环境宽松的07、09年，需求呈现出积聚的放大效应，而在08年，则表现出较大的收缩效应。 结合需求市场具体特性，我们将再次追索购买力对市场弹性的影响。居民购买力支撑主要来自三个方面：一是自有资金；二是信贷额度；三是预期自有资金（包括预期信贷额度，财富杠杆，预期收入，预期价格提升得到的更多资本与更多的信贷额度）。自有资金我们通常视为五弹性资金或者低弹性资金，依靠自有资金的购买因此往往也会表现出极低的弹性。而信贷额度（我们信贷额度，通常还包括民间信贷在内）往往对我们前面提到的投资需求具有极大的影响作用。这点在09年市场上得到明显证明；其次是预期自有资金的多少，更多的体现为对居住性需求与储蓄性需求的刺激，而投资市场需求主体是靠信贷额度支撑起来的，2007年与2009年市场也从侧面可以说明这个理论。即在2007年经济异常景气加信贷刺激的需求也仅仅与2009年信贷刺激所释放的需求基本持平。 在完成对上述晦涩的分析过后，我们再次回到最前面的基本数据，厦门市场与重庆市场07、08、09年上半年同期市场的数据数据中，再次寻觅需求弹性市场的根源和原因。这里有三假设：假设一，整个社会系统的变动呈现出匀速变动，也即人口的增长与结婚的增加呈现出相对稳定的社会常态（事实上基于2008年奥运年，家庭变动与人口变动呈现出最高位运行），异动可能性排除；其次是社会系统内居民连续性收入呈现出稳定的变化状态（统计数据的确显示出这种特征）；第三个假设是2008年经济形式的恶化，导致居民储蓄意愿加强，因此储蓄性投资需求也呈现出顶点放量的特征。因此2008年刚性需求为需求释放的高峰点位。换言之就是2008年为中国房地产市场刚性需求最高放量。而07、09年则呈现出相对低位运行特征。或许可以这样说，在房地产市场最低迷的2008年，是中国刚性需求最大释放年。而在07、09年成交市场中，刚性需求比重更小。 如果上述推理结果成立，那么支撑07、09年市场，就可以得到进一步解释，07年市场的上行是受到投资型需求的推动而产生的需求释放，而原因主要在于一是财富杠杆效应明显，股市与楼市同步上升；二是中国入市5年后，金融行业的部分放松导致外资大幅度增加，扩大了信贷市场的供应量，导致信贷能力扩大；三是预期资产价格大幅度上涨刺激的投机心态加剧下，对金融工具运用的普遍性；而09年房地产市场回暖与07年在前两个原因上保持一致（09年同样热钱涌动），第三个原因换成了通货膨胀预期，第四个原因则是09年市场特有的现象，即信贷规模以超常规速度增长，同时实体经济环境更加恶劣（上半年PPI大幅度下跌）导致的外行业资本涌入形成的巨大信贷供给。这是推动09年房地产市场V型反转的核心原因。 通过这一系列的分析，最后我们基本可以得出，中国房地产市场09年V型反转与刚性需求无关，纯属于投资需求导致。而投资需求主导下的房地产市场彻底沦为金融市场近亲繁衍的工具。随着股市的震荡调整下行，房地产市场也必然出现下行的局面。