观点地产网(2)

容磁.宏观经济观察14期（2009.02）期专题 迷茫的消费与迷茫的经济振兴 两会结束了，两会没有印证股市留言的8万亿救市，当然也有些收获，比如重庆市政府允许发债58亿用于地方城市建设，58亿对重庆市政府来说，意味着每年增加5%的财政收入。5%比95%，则两会给予地方政府只能是安慰性质的帮助，而不会产生实质性的条件的改变，今年经济发展各个地方政府仍然要靠自己。   监测了将近1年的区域经济，基于国家重新进行产业布局阶段，各个城市也在不断冲突过程中不停的调整自己的定位，因此我们放弃了对于每个城市或者省份数字的监测，而监测每个区域经济发展方向定位以及重大政策或者特殊的经济现象。   从去年8月到今年2月，在长达半年时间里面，上海市，北京市，广州深圳都在浓墨重彩的描绘着金融的美好前景。突出的关于产业发展与城市规划的地方有重庆和武汉，武汉在城市发展中是集小为大，形成武汉城市圈一体化，并将产业重点进行重新布置，利用一体化后原来的土地地租进行产业规划平衡，重点发展重化工以及高科技产业；而重庆城市发展则旨在谋求政治高度上形成政治优势，终遂人愿，中央政府将重庆定位为西部中心城市。能给的一切条件到给了，保税区、两江新区、金融中心、产业中心、旅游高地等等。其他区域，除了基础设施建设，似没有更多的经济行动和经济方针，当然全国金融热是一个普遍现象。   很多朋友不明白为什么房地产会主导舆论。也有很多现象看不明白，为什么围绕房地产这么多政治的经济的专家的民间的官方的草根的声音如此热烈。为什么地方政府围绕着房地产行业进行着一轮又一轮的救助？调动一切资源去支持扶持房地产行业？其实也很简单，仔细思考地方政府行为，你就会明白，在地方政府发展模式里面两个最关键的词汇，一个是城市基础设施建设，一个是房地产投资建设，这两个领域都可以算是资金密集型的行业。都能给地方政府带来大量的投资建设需要的资金帮助，在一个高度发展的社会，资金恐慌是社会常态，速度恐慌的背后含义是资金恐慌，因此在这个时代里，资金成了社会发展的核心动力。而房地产则可以成为城市基建和城市高速发展的杠杆，因此受到热烈的追捧是一种经济发展的必然。   我们跳开区域经济的思路再从横向角度思考中央政府的救市，与其说8万亿数字没出来是中央政府觉得时机不对，不如说8万亿找不到投入角度。在将第一轮4万亿调整以后，中央政府终于迫于房地产的压力，而大大减少了廉租房建设，廉租房分得的300亿仅仅只占9000亿的3.3%。也就是中央政府权衡再三，最终选择了保住商品房市场。这个政策出台以后，中央政府救市思路完全走向了政府救市，而放弃了市场的角度。财政部表态的个税调整不执行，更加强化了中央政府救市的方向性。即强调中央政府对经济的绝对控制能力，而放弃市场的自我救赎。   但中央政府能做什么呢？在经济的二元关系中，凯恩斯理论认为是投资决定消费；而市场经济学说则认为是消费决定投资。每种理论都有自己成功的经典案例，每种理论都有很长的历史运行周期，也就是说在经济世界里这两种理论在不同的历史时期交相成为真理。在投资决定消费的理论里面，强调中央政府的财政支出对经济的积极效应，但是对于中国这样一个二元社会里面，财政支出流向更多会流向相对富裕的一个端点，相对贫穷的那个端点享受到的福利效应会少很多。而富裕阶层现在的问题是陷入消费的迷茫，在推动社会物质财富发展过程中的工具性行业缺失以后，富裕阶层消费角度短缺，成了今天中国经济必须要向农村寻找消费源头的一个根本动力。   为城市寻找一种消费产品，欧美国家是汽车和房地产，这两者的繁荣直接推动了欧美经济的繁荣，但是也正是这种繁荣导致了今天的经济危机，除了汽车，城市阶层还能消费什么？答案还是有的，文化，美国的电影，如篮球般兴旺的体育，欧洲则是足球。但在这三者之中，除开汽车外，房地产与文化都形成了寡头市场？寡头市场最大的风险在于财富过于集中形成的风险，财富集中以后，消费与财富的同步释放机制一旦破坏，就会产生今天房地产行业所形成的风险。但在中国，城市消费除了房地产外，汽车重视程度没有得到民众更大程度的认同，文化则更加陌生，因此中国经济的发展，面临的消费困境更为严峻。   因此今天中国经济的核心问题是中国拥有巨大的双向市场，农村市场贫穷而缺乏购买力；城市市场富裕但是找不到消费的方向。但是我们所有政府投资方向又大多集中于城市领域。财富过剩而找不到消费出路，但还要倾向于给他们再增加财富；而财富过少却得不到机会增加。这种分析方法同样也可以运用于城市里面的二元关系。如果这个分析模式成立，那么中央政府将在2、3年以后，面临严重的消费模式苦恼。

2009年3月29日投资股票与房产会使你更加富有么？

投资会使你更加富有么？ —《非理性繁荣》之读后感 很是遗憾，也很是震撼，差不多一年前就把这本书买回来了，但是一直没有列入阅读重点。还是先让你和我一起分享下这本书绝妙的闪光点，也许更为合适： 股市大幅度下跌以后，房地产也会出现较快上涨。（这个观点对于中国股市2007年和2008年解释还是具有说服力的）。 自由市场的一个基本缺陷就是：经济的繁荣总是会伴随着道德标准的衰退，直到一些丑闻或者巨大震撼事件暴露出来。（麦道夫事件以及AIG高管奖金分配，对这个法则做了最直接而深刻的注解）。 贷款人无抵押贷款超过2年半收入，传统上就认为这个人贷款过高。（对比我们今天按揭总款，这个数据保守的让人感到夸张）。 美国按揭28/36原则：抵押借款不能超过贷款人总收入的28%，贷款人的贷款总额不得超出总收入的36%。（看看这个数据，你也许会冷汗淋漓）。 股价是由真实价值推动的。（想想你对股市的看法，你对股价的看法？） 当然如果仅仅只有这些，我还只能说这本书比较精彩。他够不上对笔者的震撼。细心的读者也许会发现，很久以来，这个博客基本上看不到对房地产具体项目的论述，而是一些关于宏观经济，关于城市和关于行业经济的论述。正是基于对这些领域的理解，以及心得，这本书带给笔者的才是震撼性思维： 中国从改革开发30年以来，房地产市场开放以来，房地产收益率为6%/年，股票是10%/年（一个上海的房地产商人的统计数据，他有一个专职的股票理财人，他的合作伙伴经营者上海银七星室内滑雪场，在2007年笔者所在的企业曾经试图引进这个商业项目，到目前为止，他是笔者接触到非核心区最为成熟的商业发展模式，这点在今天笔者仍然非常确信）。中国改革开放30年GDP平均增幅超过8%（没有确切数据，不过可以看到成型的图表），1982年—2005年，中国平均储蓄率为：6.42%（一年期，且没有包含88、89年期间银行保值储蓄的保值率），中国平均贷款利率约为9%（一般而言存贷款利差在2—3%之间），CPI年平均增长率为6.1%。 所有基本数据齐全了，因为股市投资收益率和楼市投资收益率数据非官方渠道，因此你只能看做是一个近视数据，通过近视数据你能获得的信息是，将钱存在银行并不会比你投入在房地产市场少赚钱，甚至还会更高；如果你是贷款投资房市，那么亏损是肯定的。从长周期数据来看，基本不支持投资房地产市场会增加你的财富。但是你会发觉投资房地产市场确实让某些人变的更加富有，这个原理我们也认同，关键在于我们对于投资市场波动的态度。这里涉及到穷人经济学和富人经济学的差别，因为资本市场是连带市场，也就是我们所说的祸不单行更大频率发生在穷人身上。原因很简单，因为你把仅有的资产全部投资，但是在资本市场下跌时候，你的就业，你的工资可能会受到连带影响，而你被迫在低位割肉，因此被迫亏损，其主要原因在于你无法自由选择交易时间给你带来的投资损失；第二个法则就是，你没有充裕的时间和财力调整你的投资策略，比如我们都知道，如果房地产开发商从一开始就购地并不进行生产销售，那么无限囤积土地一不会有亏损风险，二会获得更大收益，但是如果资本不富裕，你被迫将购置的土地用于开发，但是当你把土地消耗掉以后，再次购买土地的时候，土地价格上涨一定会超过房地产利润的上涨幅度。这也就是房地产企业，往往会一个项目失败，导致整个公司倒下的原因。从公司规模来说，万科是全国最大的房地产公司，但是相对于李嘉诚先生来说，万科显然仍然属于穷人，因此两者行为差别就显现出来，万科被迫对地王进行开发，而李嘉诚则可以停止投资，搁置开发等待开发时间来获利。 上面我们探讨的是绝对富裕与相对富裕的投资案例。因此纯粹的投资，对于大多数人来说，不是致富的手段和方向。【穷爸爸和富爸爸】只是给你编织了一个惊心动魄的美丽传说，当然这种传说在你身边或许可能真实存在。但你一定要相信，这个会是极少数个案，而不构成大家致富的共同途径。 因此对于股市和楼市，书的作者给出的答案，其实并不新鲜，只是因为前面大量的论证而显得更有说服力。就是分散投资，让自己变的象富人一样进行交易。在保障生活充裕的情况下，运用时间杠杆来调整你的投资策略和节奏，不要相信你的智慧去给市场博弈。作者罗列的美国股市20多年时间表明，基金仅仅能获得股市大盘正常的盈利，当然这点也可以说明，在中国08年几乎无一基金公司盈利的现实状况，英雄不是总会出现的，在这个多方博弈市场，即使英雄也会发出好汉难敌四手的感慨，英雄就这样被消灭的。 当然文章的多数建议，仅仅针对那些相信自己仅仅是这个社会普通大众一员的群体，对于自己智慧具有相当自信的人，也许本文观点可靠性就显得不值一文。依照笔者的经验，投资策略对于个体的价值并不大，比如你在2002去买一只股票和2002年去买黄金或者2002年去购置房屋，你仔细分析后，你会发觉其实他们收益率都大致相当。当然如果全部存入银行你会发现你的亏损，这仅仅是你把周期设置在6年时间，如果再向后延续一个6年，或者两个6年，你会发现他们之间的差异其实是无比小的。