观点地产网(23)

2009年6月26日香城时评20：豪门的游戏，平民的眼泪—保利地王评析

　　（一）、地王的赢家保利地王下来，与自己事先预估的差1000万，同时也验证了万科肯定拿不到这块土地的说法。对比于保利的38.1亿，万科38亿显然是个巨大的输家，保利什么工作都不做，用1千万代价夺走万科精心酝酿并看重的土地，从做事效率来说，保利超越于万科。万科没办法责备保利的不道德，每个人都有这种权利去做，这也是一种最合理的竞争策略，边际成本效应问题。
　　保利的成功不是拿到地块，而是在追赶万科的路上，让万科失去一个重要的据点，重庆万科，要想短期内超越保利，在这块地之后，将变得遥遥无期。万科重庆之路，开始和万科昭通之路一样，布满坎坷和荆棘。当然失落的还包括龙湖，昔日的霸主，已经逐渐沦为今日的看客。个中酸甜苦辣，也许只有当事人知道。三大国企垄断重庆地产，越来越只是个时间问题，没有参拍的华润，并不代表没有合意的土地，为地王所困的中海，也并不表明在重庆不再进行土地储备。答案只在时间中，因此我们需要的仅仅是等待。

2009年6月23日下半年土地市场与房产市场再次背离

 原本以为这只是重庆市场情况，不准备发这，不过后来想了想，也许全国市场走势会给重庆市场趋势吻合，程度也大致相同，故还是发这了。 容磁公司将在2009年7月初（7月10日）前，再次发布【2009年下半年度房地产市场预测报告】与【2009年三季度重庆房地产市场运行报告】 今年1—5月地产市场趋冷，房产市场放量明显，价格上行。考虑到官方数据太多版本（比如1—4月重庆楼市成交出现4个版本，市开发协会480万方，统计局：560万方；房管局617万方，315网站740万方），因此我们对官方公布数据选择有条件相信的方式。如关于价格关系（国土局统计数据：1—3月为3623元，4月则飙升到4087元，5月更是上行到4231元。这个数据统计口径为主城九区，包括巴南区，北碚区，这么大的范围，出现如此大的价格飙升， 我们表示有条件认同，认同趋势，但并不认同幅度） 【容磁2009年度夏季重庆房地产市场运行预测报告】出现一些偏差，我们总结原因大致出了几个问题： 1、在四万亿中央政府救市下，没有考虑中央政府其他救市政策，因此我们09年经济运行假设是2009年1、2季度，经济偏冷，3季度开始逐步回暖，4万亿的救市效果会在4季度得到充分彰显。因此出现了虽然年度预测偏中性，但一二季度偏悲观的预测局面，在这个逻辑指引下，我们的判断是楼市会在今年3、4季度环比今年1、2季度出现较大幅度的上扬。这是预测报告中年度预测报告与季度预测报告数据出现巨大偏差的重要原因之一。 2、容磁对今年城市拆迁的力度估计不足，出现两方面失误，一是：政府投放现金规模估计不足；其次是政府拆迁补助价格估计出现偏差。由于二季度最后统计数据没出来，一季度重庆旧城改造投放资金是92亿，按照一季度均价相当于给市场投放230万方市场放量。二季度数据还没出来，但据我们监测，二季度政府资金投放力度不小于1季度。 3、容磁对今年中央政府货币政策的方向变化，出现了漏估的失误。一方面容磁估计的中央政府不会下调存款准备金和利率政策不会出现大幅度变化被市场证实，另一方面我们没有预料到今年新增贷款呈现如此天量效应，仅1—5月新增贷款存量就高达2008年的116%。在中央政府没向市场投放基础货币情况下，那来的基础货币投放，成为今年贷款之谜。中国经济没有按照里连续性方式进行经济调整，而采取了拉直线方式进行调整，这是我们对政策估计失误的重要因素。 4、容磁对今年新增贷款放量估计失误，直接导致银行信贷系统运行估算失误，我们原来预估银行会有条件放开二套房，允许二套房执行优惠利率与7成按揭，但市场真实的现状则是大量2套，三套，甚至4套房都能做8成按揭，还能执行优惠利率。如此宽的信贷条件，是容磁始料未及的事情。 [...]

2009年6月19日香城评论50：谁会在这波地产泡沫中破产

（一）前言 这是一篇抑制很久的文字，之所以压抑，是因为个体在环境面前的渺小。含义主要有两点：在狂热时代，一个人要想保持冷静和理性不容易；二是在狂热时代，要想建议狂热的人保持理性也几乎是一种徒劳。现在的市场已经不能用狂热二字形容，准确的表述应该是狂躁时代。在狂躁的时候，有谁还会在乎理性的价值？   但笔者确实对当前形势感到一种更深的忧虑，这也是在评论系列文章停掉很长一段时间，再次拾起这个系列的重要理由。林毅夫都只能用常识去判断的时候，在国内其他经济学理性或者理性思维的价值，也就更可见一般。   灾难总是来源于对常识的一再背离，今天的地产，已经有太多的背离了基本常识。本文因此主要想在借常识的一臂之力，再给狂躁的热血一点冷水，避免更多的人在狂躁的非理性中被摔成重伤甚至死亡。   （二）关于经济和地产宏观形势走势的模式判断   最近对美国经济政策持批判最有力的声音，是在来自于上个世纪大萧条政策的反思。翻读声音认为，凯恩斯的国家管控抑制了市场快速恢复的功能，因此当宏观调控走到尽头的时候，只能借助战争来进行调停。这个理论隐藏的结论是：没有凯恩斯的国家干预，也许就没有二战的出现。 [...]

2009年6月17日后悔权给房产市场走势无任何关联

开笔之前一直想拿国八条国六条来打底分析的，后来仔细看看了消协的探讨这类问题的稿子，有点皱眉头。 “ 但三类商品交易活动应当适用后悔权制度 : 网上交易 ; 先交钱后签合同的消费行为 ; 交易额巨大的消费行为 [...]