观点地产网(25)

2009年6月14日相同的市场，不同的判断

本期观察里面内容很精彩，特别是政策面的内容更是极为丰富而多彩。赞举几个：一是北京市市长郭金龙的讲话；其次是廉租房可以出售；第三是沈阳的商品房配建 5% 的廉租房。这是个混乱时代，其实混乱的不是事实，而是人们的想法。   与政策面不同的是，本期行业领袖们的行为发生了分裂，在中央政府宣布调整自由资本金的当月，万科耗资 23 亿购 115 万方建筑储备体量，富力北京拿下地王；但市场另外一方面却是无声的冷淡，中海、保利，华润、招商几乎没有动静，保利也仅仅在北京区县用极低的价格拿了 30 万平米的建筑储备体量。同一个政策下，行业领袖们差别如此之大，这是自 2008 年 7 月以来，双方分歧最大的一次。   [...]

2009年6月10日创业之都与消费中心：重庆中心城市扩张之路

容磁.城市观察16期（2009.04）期专题 创业之都与消费中心：重庆中心城市扩张之路 ——浅谈重庆城市定位   一季度经济数据出来了，如果把重庆市看做一个整体，而经济增长依然用三驾马车来解释的话，一季度重庆市投资与消费显然呈现出相对乐观的态势，而出口超过30%的跌幅，直接说明了重庆经济虽然对外依赖度较低，但是涉及到这些行业的却与外部经济密切相连，这与重庆以汽摩行业、重化工等为龙头的支柱产业是密不可分的。 相对于投资的中央政府资助角度而言，重庆市消费的增长显得更为珍贵。再加上投资的递减效应，则更显得消费增长的弥足珍贵。消费的增长无疑是这个城市价值的直接体现，或者是这个城市向上发展的重要支撑。 在314和温总理对重庆城市定位为西部中心城市之前，重庆城市的消费魅力就凸现出来过。虽然数据并没有显示出重庆市消费的增长结构性原因是因为本地居民消费增长，还是外地到重庆来消费增长，但如果按照常规的分析，重庆本地消费要保持这么稳定的增长难度颇大，一方面是重庆自身产业也受到经济危机的影响；其次是重庆在一产业比重过大的情况下，CPI的下跌，对重庆市财富的收缩影响更大；当然消费的增长也与重庆市的家电下乡等政策刺激性因素相关。不过重庆消费水平保持18%的增长水平，依然是十分强劲而可喜的。 在重庆各项经济数据都呈现出悲观态势的时候，消费的异军突起至少给我们一个思路，那就是重庆中心城市的价值体现。在重庆城市定位中并没有消费中心城市定位，我们只强调了金融中心，制造业中心，旅游、文化等，却忽视了消费中心城市。 因为经济危机的影响，制造业中心的建设将会延缓。一季度外资投资的单位和投资比重已经非常清晰的显现出这个趋势来。但消费的增长给了重庆一个不同的思路，相比于成都而言，重庆高端商场并不弱，甚至更多，而重庆大型商场连锁超市更为密集，从大型商家进驻个数以及布点范围来看，重庆无疑优越于成都，当然更优越于西部其他城市。 在川渝六条高速公路即将建成以后，川渝之间二线城市对成都重庆两个大重庆的依赖，行政力量将大大弱化，重庆将有机会争取四川如遂宁、南充、广元、广安、达县、内江的消费力量到重庆来消费，而重庆自身二级城市由于与成都距离相对较远，成都要将重庆二级城市作为自己的消费腹地难度更大。其次在西部地区，不管西三角是否有价值，但重庆对云贵两省的影响力显然会大于成都，因此云贵消费首选之地是重庆，随着重庆与云贵交通条件的改善，这种趋势和优势将会更加明显。 而要做西部消费中心城市，重庆还必须解决与西安的交通环境问题，重庆和西安的交通即便铁路修通以后，也还是需要三个小时以上，这将大大制约西安消费人群到重庆来消费，因为一旦交通工具选择了飞机，那么一个小时与两个小时差别显然就不是什么问题了，因此在飞行购物这个消费层面，重庆如果不能解决与西安的交通问题，那么与重庆竞争西安消费群体的城市就成了上海、广州、北京这些一线城市，在这点上重庆显然不具备更大的优势。 重庆要做消费中心城市，重庆本地资源性优势必须要非常突出，相对于上海北京深圳的现代化与繁荣而言，重庆不具备优势；相对于南京、西安的历史文化，重庆依然没有优势；相对于成都的气候与城市氛围，重庆也不具备优势。重庆要成为消费中心，必须要寻找自己独特的核心优势与人文氛围。 在今天中国人思维放开的时候，在一个崇富崇商的社会氛围中，人人都渴望寻求自己的天空和自己的成功。独立创业正成为一种社会思潮，相比较而言，重庆创业氛围在西部城市中无疑具有领先优势，而全国还尚无一个城市用“创业之都”这个城市定位，虽然江浙广东具有自主创业的一种历史传统，但重庆如果用创业之都还是可以吸引一部分有志于自我创业的创业者来到重庆。 相比于传统创业者而言，现代创业者无疑具有更高的学历，更开阔的眼界，更开放的心态与更现代的消费水准，如果大量创业者涌入重庆，必然将与重庆现有文化发生激烈冲突，而这种冲突正是重庆向上发展需要的动力元素；其次是他们强烈的消费能力将刺激这个城市消费的繁荣；其三是他们的领头羊与示范效应，必将吸引更多的消费者进驻这个城市。从这些方面来说，吸引创业者到重庆来，对重庆城市发展无疑具有极大的价值。 再反过来检视我们的城市定位，重庆虽然定位为西部金融中心，大量的中小型金融企业云集于此，但重庆金融环境仅仅是改善或者增加了供应层面，而因为重庆中小企业的匮乏，形成了中小型金融公司需求不足，这样的局面无疑无助于重庆金融中心的建设。因此引进大量创业者到重庆来，也与现有重庆市主力发展产业相吻合。 在一个有金融、有活跃的意识形态、有良好的消费硬件环境的城市将很容易得到市场认同，并理所当然的称为区域内的消费中心。