观点地产网(31)

2009年4月29日中国楼市股市繁荣原因探析(上）

容磁.宏观经济观察15期（2009.02）期专题 虚饰的繁荣 与其说我们观点悲观，毋宁说数字做了悲观的奴隶。                                                   ——笔者  中国楼市股市繁荣原因探析(下） (一)、繁荣的春天   如果一定硬找一句形容今年春天的话来形容今春的经济现象，也许“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”再合适不过了。身处楼市，自然感到特别的暖意融融，然而暖意融融的并不仅仅是楼市，还有股市。   过 完春节以后，中国股市即进入了亢奋期，沪市股指从2008年起头，一路高歌猛进，到昨天收盘的2444点，上涨436点，涨幅21.7%；至于成交金额， 更是喜人，每天平均成交金额达到1280亿。而楼市，如果说数据仅仅是令人兴奋，那还也许不足以表达整个市场的繁荣，也许血脉嚣张更适合去表达。在我们无 意于去辨别那组数据是真是假的情况下，一切看起来是如此的欣欣向荣，一片火热。   [...]

2009年4月26日宽松的货币政策是房产投资的温床

宽松的货币政策是房产投资的温床 宽松的货币政策由两个含义：一是银行大幅度增加流通领域的货币供应量，具体方法是政府可以通过减少公开市场操作来增加货币投放量和通过降低银行存款准备金来增加货币投放量；二是银行调低利率，加快货币周转速度，提高货币利用效率。   第一个手段增加流通中货币总量，而如果没有对应的实体经济投资，那么货币将在流通领域进行体内循环，具体表现在货币将通过货币载体投资品进行相互拉升，来实现货币的保值增值。而对投资品来说，最佳的载体只有黄金等贵金属以及房地产。黄金贵金属在中国市场属于非完全流通市场，因此并不适宜一般货币作为载体，房地产还可以动用价格杠杆进行撬动，因此为货币最好的载体。因此如果流通中货币总量持续增加，货币最佳出去只有股市和楼市。股市和楼市又可以接触杠杆效应相互拉动，因此就有可能形成股市繁荣，楼市繁荣而失业萧条的萧条的繁荣这种局面。而在这种情况下，因为楼市充当了货币的载体，货币一定要想方设法保住楼市价格增长，因此从短期来看，如果流通中货币流量大幅度增加，房地产市场会进入一个相对繁荣时期。但这种繁荣具有短暂性与不可持续性。   第二个手段就是降低利率，降低利率对于房地产市场来说意味着两个方面的变化，对于房地产开发商来说，因为月供的减少，相当于房地产产品价格下降，这对刺激成交具有较大作用；而对于购房者来说，月供的减少相当于增加了每个月的净收入。这也会正面刺激楼市成交。   而从消费需求市场来说，利率降低会压迫投资者将钱挤出银行，减少储蓄，增加投资，如果投资实体，则会增加就业，稳定消费预期，如果投资楼市，则会增加需求，导致价格平稳或者上扬。在今年一季度的小阳春里面，我们认为导致小阳春的三大因素主要是：一政府拆迁效应的释放；二是低利率导致月供减少的刺激，一般房贷月供同比去年下降20%左右，这也客观上刺激了需求增加；三是游荡的闲散资金进入楼市，从实体推出的资金因为找不到投资方向。这三个因素共同推动了今年一季度楼市的成交小高潮。   因此我们观点是：宽松的货币市场下，楼市具有中短期投资价值。