观点地产网(18)

2009年7月24日媒体不过是个平台

前几天看到几个群里面热闹非凡，当然也有群情激奋的。平常对这种事情真是不是很好奇，不过再三的传播，也就在群里点开了某个IP。   关于三个媒体红人停止在搜房发博客的故事，想想笑一笑。每个人都有自己的意愿和想法，要么善良，要么具有雄心和控制欲望。不过作为网络，哪怕是行业门户网站，我认为她仅仅是个平台。或者她仅仅是个舞台而已。   我无意借他们中某个人出名，因此也无须把他们名字说出来。从内心深处，我认为他们是值得尊敬的，哪怕带有一些个人的想法而发出的声音。毕竟楼市真的不健康，三五年以后，会有人为今天的疯狂痛苦不堪的买单的，我坚定的相信。但很遗憾，他们选择了一种非理性的方法去一泄私欲，用这种极端的方式去表达。   其实我个人觉得他们停止搜房博客并无不妥，但如果借这个骂下搜房而躁动一时，一是有失自己的礼貌和尊严，二是有辱真理的斯文(姑且认为承认下他们的思想是真理），但真理不是靠骂人获得的。   笔者其实给他们一样，经历了两个月残酷的煎熬，我们自以为是的预测，在市场面前输的一塌糊涂，我们在反思，我们是应该重新校对我们理论，我们还是该责怪那些不符合理性的人的某些操纵，我们选择了我们自己反思。   世界是多元的，真理并不那么容易为人们所察觉，而我们也往往站在真理之外去捍卫那些并不是真理的真理。因此我们在选择面对我们的预测失败时候，我们选择了按照事实逆向梳理，我们遗漏了那些因素，为什么事实会是这样，为什么我们没有这样想。所有博弈，一定是相互斗争中才能发现胜者，胜者为王，其实是个千古不变的真理。   但胜利和失败，往往并不是那么恒定。为什么老庄的书可以流传几千年，需知我们房地产市场才经过十来年的发展，几年的调控。至于规律，也许要等到N年以后我们才能够看的明白。美国人研究了100年的房地产市场，换不是出问题了。   其实真理和人性之间存在着悖论。其实亚里士多德那个自由落体定律，如果不迷信权威，每个人都可以破解。但这个不是真理的真理，却统治了人间千百年。真理需要被尊重，同时也需要被你当作对手和敌人，真理绝对不是你豢养的家奴。当你把真理当作自己豢养的家奴的时候，我们往往站在真理的对立面。   当然对于胜利的舆论一面，我依然避而远之。我有个不好的习惯。不喜欢趋炎附势。我曾经有朋友，对胜利者如滔滔江水那样景仰，不过我对胜利者的嘴角总是挂着嘲笑。除非他们有德性能彻底让我相信，他们并不是虚妄的自大，而是彻底站在真理的身边。但遗憾的是，我发觉今天舆论的胜利者，大多不符合这个要求。   失败是成功之母，成功是失败之母；成功是成功之母，失败是失败之母。生活总在不停的轮回，况且我们是站在利益圈子内谈真理。对不起，真理和利益是没有任何沾亲带故的牵连的。   当然对于网络，正如人都有一个立场和原则，如果你选择了在这个平台上，那么你可以选择辩驳或者离开这个网络，但无需谩骂和哗众取宠。

2009年7月21日银行二套房政策，拉住楼市脱缰的野马？

二套房政策将是熄灭楼市火暴的一根重要稻草   近几天房地产市场最大的新闻莫过于银行收缩二套房信贷政策。而这个政策对市场的影响，也莫衷一是。从股市表现来看，二套房似没有任何影响，地产股该涨的仍然继续涨。资本市场上的反映是忽视了二套房政策的房贷。 二套房政策对市场的影响到底有多大，在银行公开统计数据里面，我们可以找到今年二季度市场火爆的理由，相对于1季度的1000亿贷款，2季度新增贷款达到3600亿。这样的增幅与二季度全国火热的地产市场惊人的吻合。 房地产经济学里面对于需求的界定主要有三大因素：一是个人可支配收入；二是信贷额度；三是消费喜好。个人可支配收入没有大的变化下，影响需求的主要是信贷额度与消费喜好。刚性需求无所谓消费喜好，影响消费喜好的则是住房投资市场，在今年新增贷款大幅度增加，股市节节上升导致的财富效应情况下，居民投资意愿增强，成为楼市上行的动力因素之一。而信贷增量造成的财富增加的幻影效应，则是今年楼市主推的动力因素。在投资市场改变消费偏好以后，放大的信贷额度，成了助推或者成全投资市场启动的动力因素。 因此宏观经济非乐观预期，就业非乐观预期，个人收入非乐观预期的情况下，信贷额度的增加刺激了今年居民靠投机获取财富的价值预期，因此也就刺激了投资市场的大幅度反弹。 中央政府在2007年对房地产市场调控，核心政策是二套房政策。与今天银行系统单一收缩的局面相比，当时对二套房进行了全面的制度性约束：一是支付门槛提高，首付必须四成；二是禁止流动性套现，5年以内原则不许转卖，否则征收重税（营业税、所得税）。对于这两条，政策首先打击的是投资门槛；其次是投资意愿。房地产是大宗商品，对于房地产投资来说，最大的最核心的问题是：及时获利套现。如果一旦不能顺利套现，所有增值财富都将有可能成为纸上富贵。因此我们对07年二套房政策中，最核心的问题是禁止房地产产品的市场流动性，这是抑制投资市场最为核心的因素。 基于中央政府保八压力（为什么要保八确实没想通，上半年经济增长7%，全国依然一片祥和，可见保八这个点，是没有更多科学依据），中央政府之前强调的坚定不移的执行宽松的货币政策基调。因此下半年要对楼市出台限制流动性狠招几率极小。从这个角度来说二套房政策对楼市造成毁灭性打击的几率也相对较小。 但二套房政策肯定会给市场形成较大的影响：首先是购买力的减弱。购买力减弱对于楼市中高端市场影响会更明显。因此下半年中高端市场将比中低端市场更加受到这个政策制约；二是对投资产生较大的恐慌心态，市场的风吹草动都将影响到已经购房的购房者情绪，一旦市场出现波动，没有设置出逃门槛的投资者会不会短期获利逃跑，或者是净身出户，将是对市场的一大考验。第三则来自于市场自身供求关系，在上半年销售一片景气之下，各开发公司存量大幅度减少，因此在5月以后，房地产投资市场重新开始大幅度反弹。投资反弹以后的第一个直接反映就是市场供应量增加，供求关系将再次逆转，如果银行此时在收缩对开发公司信贷，那么市场形式将一样极为严峻，出现07、08年市场现状并非不可能；而银行如果不收缩对开发公司信贷，将形成购买双方对峙局面，在阶段性时间内形成价稳而量缩局面，但如果持续时间过长，两者又将形成同步趋势。最后一点是对一套房信贷政策是否会继续宽松，随着上半年各地城市拆迁效应基本释放，下半年刚性需求会适度萎缩，如果此时银行在适度萎缩首付，那么造成二手房市场的停滞，这将反过来更进一步影响一手市场的下滑。也许更为关键的还在于上半年实体投资市场萎缩后，加上今年新增大学生数量较大，下半年就业形式更加悲观导致的消费预期悲观，这将导致大部分基础性群体离开楼市，从而导致刚性需求的匮乏而对楼市造成大的冲击。 因此尽管二套房政策不会是压垮楼市的最后一根稻草，但上半年井喷后市场自然回调，供应加大，需求适度萎缩。二套房政策也会是熄灭今年井喷楼市的一根重要稻草。