观点地产网(24)

2009年6月15日错峰拿地，谨慎入市—当前土地市场拿地形式分析

错峰拿地，谨慎入市——当前土地市场拿地形式分析 随着09年销售形式的一片大好，而更重要的是08年大家对形势预期一片悲观的时候，几乎同时放弃购地计划。地产行业在本季度面临着一次，曾经集体断粮，今年集体断炊的尴尬局面。虽然今年楼市的狂飙背景与07年大不一样，但如今地产商集体有钱，集体没地的现实成了市场极其有趣的现象。   今年中国CPI下降的厉害，这中间的根本原因在于农产品供应的阶段性与消费阶段性同时具有刚性的原因，不能调节形成错峰供应局面，因此今年重庆各大超市几乎都可以买到比2000甚至更便宜的猪肉。而从经济学角度来看，农产品的集中供应无外乎在于供应的非理性，其逻辑是价格上涨，追加投资，供应过剩，价格下跌这样一个恶性循环局面。   5月全国CPI与PPI出来了，我们更坚定我们之前的判断，在2010甚至更长一段时间将是通货紧缩的天下，局部通货膨胀爆发仅有少量可能，但并不会持续太久 。楼市会有短暂的扩张，但长期必然将会面临更严重的萎缩， 理由在于：   一是各国中央政府对通货膨胀的态度，极为敏感，因为这会危及政权的稳定，这点上，我们错误理解了美国印刷货币的真实动机，美国印刷货币不是要破坏自身国家安全，而是要通过货币政策获得相对优势，保持政权稳定，在这种预期下，美国政府对通胀会存在一定的心理底线，在政权可容忍底线下，会承认温和通胀，但一定不能触及政权底线，如果我们承认美国仍然是世界上最强大的国家，那么我们就不应该将美国印刷钞票行为极端化，在这个逻辑背景下，我们认为未来通胀的空间是可以现象的，引发政权崩溃性的通胀可能性并不大，因此纸币贬值的空间我们认为是有限的；   其次是纸币的现实价值，5月我国PPI下降7.2%，如果企业将钱存入银行，那么他的利润将达到10%，这一点不比投资实体收益少，形成这个局面的原因在于预期通货膨胀仅仅在于少数拥有大量货币者的预期恐慌，但真正大多数远离货币操控权的人依然很贫穷，贫穷与富裕的交接结果，一定是穷人拖垮富人，而不会是富人将穷人也带入富人领域，因此没有了穷人的需求，富人的供应过程最后贬值的行为将导致经济再次进入通缩领域；   第三政治稳定性背景：在今年一季度新增贷款达到天量的4.58万亿以后，据估计二季度的新增贷款最少将达到1.6万亿以上（4、5月新增贷款已经1.2万亿），为什么在一季度已经呈现出货币泡沫的背景下，中央政府继续放贷，我们的看法一方面这是中央政府的国际博弈策略，另一方面也是维护统治稳定保持社会安定而必须执行的策略，08年地产行情最大的社会后果是大量烂尾楼会涌现，烂尾楼大量涌现，在房地产价格极端化的情况下，将极有可能导致社会不稳定，因此中央政府一定要想方设法将这些被套牢的地产商让他们将房子建好，减少烂尾可能，保持社会稳定，因此我们认为今年这波房产高潮，并不是市场真实的反应，而是中央政府操控的，一方面放宽个人信贷额度(放开银行贷款额度，同时大力刺激公积金贷款)，房产需求量的核心因素之一就有居民拥有的信贷额度（我国房地产市场扩张的核心原因就在于按揭制度的推广）；其次是地方政府通过大规模拆迁，高标准备尝向社会注入购买力来推动市场的形成，这有点象中央政府提前将为过期牛奶倒在河里，并给居民发货币让更多人购买牛奶一样，来稳定市场。但这种方法最大缺陷在于消费的非可持续性。因此这种可以局部时间调节市场的手段，并不会真正改善市场，市场真正起来在于需求重新自觉激发。   第四资本流动性成本：这点我们在原来观察中也曾反复探讨过，美元与黄金最大区别在于纸币可以制造时间成本，而黄金则不能，所以金本位情况下，经常发生通货紧缩与金融危机，在于黄金没有信用扩张的情况下，扩张的信用与黄金实物的不匹配很容易暴露。以纸币为核心货币的情况下，可以通过信用创造纸币的时间成本，来掩盖两者之间的不匹配。但纸币产生的时间成本是双向的，对于贷出者具有收益，对于借贷者则具意味着支出。因此对于银行来说，大量新增贷款在于获得收益，但对于借贷的企业来说，则意味着即将支付的成本，因此才会有企业手握大量现金的恐慌。因此从根本来说，企业拥有大量现金的恐慌原因是：通货膨胀预期财富损失与资金时间支付成本过高，让现金储存是一个亏损行为。   第五近期政治表达的敏感性：上期观察我们发现了地方政府有强制征收土地闲置费的动机和冲动，背景是4月土地市场依然一片死水微澜，波澜不惊，地方政府财政压力极大；而5月北京市市场郭金龙的说话，则更值得玩味 “ 郭金龙指出，要以建设保障性安居工程为重要契机，推动房地产业的结构调整，促进首都房地产业的健康发展。当前首都房地产业发展迅速，但住房供求的结构性矛盾日益突出，结构调整的任务迫在眉睫。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路，当前特别要大力培育比较薄弱的中端市场。一是要着力抓好两限房的建设，增加供应量；二是要努力增加满足居民自住和改善需求的普通商品住房供应 ” 按照对官方文件的一贯解读，我们将这个表态理解为：政府通过对市场节奏的控制，人为的将市场格局调整，将市场开发商归类为各个层面。也即政府将人为给开发商界定你属于那个层面，可以从事哪个层面的开发。具体手段可能会比较含蓄，比如我们熟悉的挂牌操作手段，通过资金，通过土地市场程序，通过其他一些相关政策规则来实现利益的重新划分。   [...]

2009年6月15日香城随文42：平和的唯有时间，思想已经远去

晚上做完观察，已经深夜，但睡意不足，躺在床上看一本才买的逻辑书，有点气馁，平时自诩自己逻辑思维不错，仅仅靠排除法的取巧才勉强找出两道题的答案。夜更深了，睡意却更浅了。 这些天有点心理煎熬，不停的反思，为什么夏季预测出现这么大的偏差。也许事实和预测之间没有这么大的差距，但肯定是做预测以来，误差最大的一次，差点形成方向性错误。从最后的结论和建议来说，是否具有市场指导意义，恐怕能和我保持同样思想的人，会极少极少。 很年轻的时候，就听人说过，人生最怕的就是面对自己的错误。但是我不得不面对。 从一个政治经济学的忠实信徒，转变为市场的忠实信徒，这个转变有些陡峭。一直以为理性的自己，在明知政治对市场具有巨大的干扰作用的情况下，固执的将政治因素排除在外，这是这次预测出现大的偏差的根本原因，更要命的是，我们一直在做着政治经济环境的检测。 对自己的古文功底还是蛮自信的，最近看楚辞，却不得不皱眉头，意简洁，词生僻，我对楚辞最基本的评价，不管后来的解读者联想有多么丰富，不过你只要认真看完战国策，你会相信，我们对楚辞修辞手法的推崇，有些后人臆想的影子。 社会学的规则是，当人一旦不能自恋，就必然走向他恋，当对自己不能报以完全自信，就必然走向宗教和历史。这实在是一个有趣的现象。没事的时候，我翻了一些经济学家的背景资料阅读，巧合的很，看空派多是专业功底很厚实的经济学者，而专业功底的精深更多的是从历史中获得，比如熟悉经济史的人，一定会对某些政策短期急功近利杀鸡取巧义愤填膺，因而甚至放下了理性的尊严，比如郎咸平最近的噱头，中国有90%的白领会在2—10年破产。对于郎教授都会犯这种非理性的错误，其他人就可想而知了。 仍是无意之间看过谢国忠的博文，我发现这是我少有的能看进去的几个博文读者之一。想起来仍然羞愧，当初仅仅因为谢国忠服务于大摩而盲目的加以排斥和内心的嘲讽，原来文过饰非还可以用来解释很多很多其他方面的现象。 历史是什么？历史是时间。时间是什么？时间是平静。再看着这些理性修养极高的作者透露的那些非理性的言辞的时候，我有些庆幸，相比于他们的经常性的高见，我可以将自己思想隐藏，或者转移点注意力，看看书，写写字，照照相。如果你相信时间是最公正的法官，那么你唯一需要做的就是等待。如果你不想等待，那么反过来你也就不相信时间的公正性。完了，我也被中世纪的经院哲学给缠住了。 写这篇文章的时候，突然想起叶倩文的两句歌词：风起的时候，笑看落花；雪舞的时节，举杯向月。风起的时候，你看到什么了呢？风起的时候，我看见了大树小树的飘摇与不安，我看到了欲落枝叶的内心恐惧，我看到了落叶满地的随风飘落，也看到了娇艳的花朵的凄惨下场。 “长太息以掩涕兮，唉民生之多艰”唯有失望之人才有这卓绝的牢骚。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”唯贫穷之人，才有如此善良的心。风起的时候，诗人们如那即将飘坠的落叶，对未来充满着恐惧；雪舞的时节，是人们对寒冷彻底的麻目。 麻木是医治愤世嫉俗的良药。把鲁迅的书买了来看，也很遗憾，这竟是我稍有的几本看到中途而看不下去的书。苍生如蚁，伟大如鲁迅也不过如此。 昨天早晨，刚上Q的时候，一个朋友即将房管局公布的5月成交公告发给了我，这加速了我内心的羞愧，是呀，什么时候，一向自信的专业技术如此糟糕，糟糕的一塌糊涂。巧的是昨天上午还在给一个企业做近期土地市场和房产市场基本简析，这倒是帮了忙，不用费力的找那些自己也不愿意去找的数据，把数据装上去了。 中国人一向总说自己没逻辑思维，这两三年的感受倒是极端深刻，最近看西方逻辑书籍，就有了中国逻辑技术强国西方这种股古怪的念头。其实也很简单，任何一个事物，都必须从起点到终点，任何一门学问也必须如此。我们的逻辑技术高明就在于太多人找不到起点，而只知道终点，因此便成了玄学。不信，你再看周易，将现代西方逻辑学技术拿来逐步匡算，你一定会发现两者共同之处超过不同之处。 平常调侃自己就是，世界有80亿个脑袋，随便抓，都会找出无数个比你脑瓜子聪明的人，自鸣得意只是对自己的嘲讽。 [...]