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中国改革开放三十年，大多是“摸着石头过河”式的发展。尤其是从计划经济到市场经济的转型，因为没搞过比较正宗的市场经济，而是“有中国特色的社会主义”市场经济，于是各种创新之举层出不穷。房地产领域关系国计民生，政府责无旁贷的有更多关怀。这几年房市时而高潮，时而疲软，政府为保持其健康稳定发展殚精竭虑，各种方法几乎用尽，可开发商和老百姓都不太满意，实在难煞了各级领导。

今年以来，房地产销售强劲反弹，从小阳春到夏日炎炎，秋老虎余威尚在，几场大雪也没给楼市降多少温，下一步政策如何调整也是众说纷纭。前几天看到江苏省下发的《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》，规定开发商应当以项目为单位申领预售许可，领了销售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。政府真是不容易，对一个具体销售行为如此煞费苦心，管到这个程度，可谓用心良苦。类似的规定和政策还有很多，如有的地方政府要替开发商审核销售价格，甚至要求“一房一价”，定好了价就不许再变；要规定毛利率；要规定房子的户型面积比例，甚至规定风格和颜色……至于是不是符合市场需要，盖好能否卖掉却不管，那些问题要开发商自己扛。

我们想象一下，如果政府规定：糖果厂必须按照3:7的比例生产奶糖和水果糖；空调厂家必须在年初为全年生产的每台空调定价并报政府备案，期间不得调整；股市上涨期间股民不得捂股惜售；……这是否荒唐？

政府在市场经济中的角色到底如何扮演，是困扰已久的问题。一对成年男女，如果经过审核符合法律规定的结婚条件，发给他们结婚证就可以，不需要同时出台一个规范通知，要求婚后必须在规定时间按规定姿式做爱。开发商如果捂盘，在可能享受涨价收益的同时，也承担价格下降的损失风险。如果房价永远只上升不下降，政府要分析是哪儿出了问题。解放初期上海一些商人也囤积粮食布匹，造成物价飞涨，陈云和陈毅大举从全国调运物资，集中抛售，用增加供应的市场化方法让投机者损失惨重。60年过去了，政府应该做的更有水平才对。

开发商是在一个竞争的市场环境中，竞争关系就决定了行为的不统一性，因而囤积房源捂盘惜售是有市场风险的。除非他们断定未来的供应一定小于需求。而房地产的供应依赖于土地，恰恰土地是由政府垄断供应的。所以如果出台一个规范土地市场的通知，或许更有意义和效果，例如规定各级国土部门不得分批次供应土地，必须按照年初公布的土地供应计划按时完成。不得捂地惜供，不得内定，不得设定不合理门槛虚假招拍挂等等。

中国的房地产市场成就巨大，问题多多。解决这些问题不是一朝一夕之功。特别是一些深层次的问题现在还很难触及。前不久的第五届中国地产金融年会上，任志强先生关于土地市场的一个专题报告就很让人感慨，原来我们认为是理所当然的一些事儿并非是天条。如任总所言，淮海战役的胜利是百万农民用小推车推出来的，中国革命成功离不开亿万农民的支持，而农民对共产党的支持来自于土地改革，土地改革的根本就是土地所有权归农民。被赶到台湾的蒋先生总结了国共成败的原因后，在台湾也搞了一场成功的土改，这是后话。从建国初期的《共同纲领》到1954年的第一部中华人民共和国宪法，土地私有制在法律层面和政策层面都是承认的。从法律意义上来说，到1981年为止，中国法律都承认土地私有制；直到1982年，在修改宪法时加上了一句话，中国才宣布所有土地收归国有。

如果土地所有权是私有的，中国的房地产市场会有什么变化？不能想，头大了。

忘记历史，就不能正确面对未来。本若不解，末何以堪。