冯仑：房地产开发销售模式要像张艺谋拍大片

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　　2009年10月15日，主题为“大变局、大应对”的第五届中国地产金融年会在北京•银泰中心柏悦酒店举行。在本届年会上，万通地产董事局主席冯仑发表了题为“未来房企增长模式透析”的主题演讲。

　　以下是万通地产董事局主席冯仑的演讲实录：

　　【冯仑】：大家下午好！今天的题目比较有意思，第一是企业的增长模式，第二是趋势，第三是透析，这个活必须要求你看的和别人不一样，看到别人看不到的地方，说清别人说不清的地方，我想这么一个题目也给我们很大的思考空间，我们企业不能安于现状，必须在竞争中不断的检讨、反省，改进我们的工作。

　　最近几年大家会看到一个八卦，就是李湘剖腹生孩子的新闻，我看到一个文章就是专门研究顺产和剖腹产的问题，我们对模式转型的透析也要求我们对今天和未来的模式究竟是“顺产还是剖腹产”很不一样，我们希望有“顺产”如果“顺产”我们一定不会上报纸，如果我们被关注，是因为“剖腹产”。我们要讲清楚怎么转型，首先了解今天房地产企业的增长模式究竟有什么特点。

　　我们看一下，从住宅方向看，根据过去的研究，我们一直存在着增长的悖论，就是有一些增长的因素，同时也是导致你死亡的因素，就像恐怖分子身上有一个炸药，打倒目标的同时爆炸也开始了，这种增长的悖论主要根据以往上市A股公司报表分析发现，所有A股上市公司绝大部分是住宅为主的公司，这些公司在销售增长，利润增长，规模增长的同时，负债也增长，每股的净现金流减少，现金的减少之外更重要的是存货的增加，净资产收益率的下降，风险的加大。这些东西根据大量的统计分析和财报的研究看到一个项目，在以住宅和开发销售为主的商业模式当中，我们目前最危险的是高速成长过程中风险的加大，这样增长的悖论，越增长越危险，不增长不危险，死了